Vida en comunidad: ¿Cómo se rige la convivencia en condominios y edificios?

Más del 70% de la población urbana vive en comunidad. Según la cifra de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) gran parte de los ciudadanos habita en unidades que son parte de condominios o edificios.

Y la tendencia pareciera ser que continuará en el futuro debido a la densificación que experimentan las urbes y que obliga a las personas a que cada vez vivan más cerca de otras.

La convivencia en estos espacios está regulada por la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria que data de 1997 y que también rige para oficinas y locales comerciales. Actualmente, en el Congreso se encuentra un proyecto que viene a reformar algunos aspectos de la normativa vigente.

La abogada Claudia Rivera del estudio “Rioseco, Kuncar, Lagos y Ogalde Abogados” señala que esta es una “modernización” importante a la ley de copropiedad, donde se entrega una preponderancia al administrador y se establecen herramientas para que los copropietarios solucionen conflictos con esta figura.

En ese último aspecto, el proyecto en trámite entrega facilidades para que la resolución de controversias sea más expedita y clara. Rivera precisa que se crea un régimen especial donde las seremis de Vivienda y Urbanismo sean los organismos encargados de resolver reclamaciones en contra de los administradores.

Hoy, los copropietarios no cuentan con esa instancia y deben acudir a los tribunales de justicia. “Si bien no se elimina esa vía, se adoptan mecanismos que debieran ser más expeditos para su solución”, dice la abogada.

La profesional menciona que en el proyecto de ley se regula la figura del administrador y se crea el Registro Nacional de Administradores de Condominios (lo que viene a “profesionalizar” la función). En la actualidad, éste no tiene injerencia en las actividades humanas que se desarrollan en condominios y sólo puede actuar mediando entre vecinos de manera informal.

Rivera argumenta que, finalmente, lo primordial es lo que establecen los reglamentos de copropiedad de cada edificio o condominio.

Gastos comunes y multas 

Uno de los elementos que debe considerar quien quiere optar a vivir en este tipo de espacios son los gastos comunes. La jurista explica que todos los copropietarios tienen que contribuir a los gastos de mantención y el criterio que se utiliza es el de la proporcionalidad, según el tamaño de cada unidad. “Sin perjuicio de que el reglamento de copropiedad podría alterar ese criterio en algunas situaciones”, advierte.

La normativa que está en el Congreso tiene algunas novedades en este punto, por ejemplo, considera que los miembros de la administración puedan tener descuentos en gastos comunes a modo de retribución por su cargo.

Morosos y responsabilidades en común

¿Qué ocurre con los morosos? Rivera expresa que es un tema analizado en la ley vigente, pero que siempre hay que regirse, inicialmente, por el reglamento de copropiedad.

Dicho esto, explica la abogada, la deuda por gastos comunes más que seguir a una persona, corresponde al propietario de la unidad. “Si se compra un departamento con deuda de gastos comunes, esa se va a traspasar al nuevo propietario. Lo cual es un aspecto a considerar en el caso de adquirir unidades usadas”.

En ese sentido, la ley considera algunas estrategias como sanción a estos morosos. Una de ellas es la suspensión de servicios básicos cuando existe una cantidad de cuotas impagas y, posteriormente, el cobro judicial de los gastos comunes.

Otro de los aspectos que la jurista señala como clave de la vida en comunidad es el derecho y obligación de los vecinos de participar de las asambleas de copropietarios. “Finalmente, todas las normativas, tanto la vigente como la que se encuentra en trámite, apuntan a que quienes determinan las normas básicas de convivencia es la propia comunidad”.

Sin embargo, agrega que no existe sanción alguna a la no participación en esa instancia. “Es una responsabilidad del propietario, saber que si soy parte de un condominio o edificio me voy a ver afectado por las decisiones de la mayoría”, acota Rivera.