FRANCISCO ROCHA, CEO DE PROPITAL: LAS LECCIONES PARA QUE UNA INVERSIÓN SEA RENTABLE EN EL TIEMPO

La idea de que en medio de una crisis, una inversión inmobiliaria no mantiene su rentabilidad a largo plazo o que se vuelve algo inalcanzable es una percepción errónea según estiman los expertos. Señalan que, muy por el contrario, las inversiones de este tipo siguen siendo atractivas e interesantes para quienes buscan un refugio seguro para hacer crecer su capital. 

Francisco Rocha, CEO de Propital, señala que especialmente en periodos de crisis se abren nuevas oportunidades de inversión. Destaca que si se analizan los diferentes mercados que existen como los fondos mutuos, depósitos a largo plazo, la bolsa, los comodities o incluso las criptomonedas, lo que se ha mantenido más sólido en este tiempo es el rubro inmobiliario.

Con este escenario, ¿cómo lograr que mi inversión sea lo más rentable en el tiempo? El especialista señala que, en términos de rentabilidad, se deben distinguir dos indicadores claves: uno es el ingreso que produce una propiedad en relación a su precio de venta (Cap Rate) y el otro es el rendimiento de la inversión (ROI). 

Según Rocha el Cap Rate se relaciona, por ejemplo, con los arriendos y mientras más alto es su valor, el retorno es más óptimo. Una buena inversión con un buen Cap Rate se ubica sobre el 5%.  

En tanto, el ROI es la utilidad obtenida de acuerdo a la inversión realizada y no sólo contempla los ingresos por arriendos, sino también, elementos como la plusvalía de la propiedad. 

Rocha señala que en términos del ROI el efecto de la crisis es irrelevante. “Esta dimensión tiene que ver más con cómo se paga esa propiedad, su nivel de crédito y cuánto apalancamiento tuvo para pagarla, entre otros. Estos son factores más preponderantes que el impacto de una crisis”. 

Afirma que este factor corresponde al dato duro para un inversionista, porque relaciona cuánto tuvo que invertir o sea cuánto salió de su bolsillo y cuánto ganó. 

Comportamiento inmobiliario 

Otro factor para tener en consideración es que no se puede visualizar el mercado inmobiliario como un todo ni generalizarlo. El negocio de propiedades tiene distintos segmentos y líneas que deben ser analizadas “con lupa”, según el experto. 

Lo anterior, ya que todos se comportan de manera distinta. Por ejemplo, el mercado inmobiliario comercial reacciona diferente al mercado inmobiliario residencial. 

A la interrogante de ¿en cuál de esos ámbitos existen más oportunidades hoy en día? Rocha plantea que la venta residencial, como un submercado del negocio inmobiliario, es lo que en la actualidad se está comportando mejor y existen buenas rentabilidades. 

Aunque el panorama es óptimo en este último sector, existen diferentes rangos de precios de propiedades que también deben ser estudiados, advierte el profesional. Señala que no es lo mismo una propiedad que cuesta 5 mil UF a una de mil a 2 mil UF, que también tiene distinto comportamiento. A juicio de Rocha, las de menor valor se ven hoy más fortalecidas. 

“A la hora de invertir y de pensar en rentabilidad a largo plazo hay que evaluar los distintos segmentos de un bien raíz, porque no todos se comportan igual. Hay que realizar un análisis detenidamente”, recalca.

Así como también otro de los pilares de una mejor rentabilidad es la ubicación de la propiedad. Sostiene que es un elemento que, igualmente, debe ser analizado, pues entre un terreno y otro existen condiciones demográficas distintas que pueden hacer la diferencia a la hora de rentabilizar la compra.